如何看央视财经报道近日,深圳写字楼空置率上

因央视的报道,近日深圳写字楼的话题再度升温。房地产原本就是居民热议的核心问题,而核心城市写字楼空置率的大幅上升与租金的大幅下降显然涉及到房地产投资者、业主、租户、银行以及地方经济发展等多重利益,同时也对国内房价的走势具有指导意义,所以深圳写字楼的空置率问题引起了国内市场的普遍关注。

2018年下半年,深圳甲级写字楼的空置率问题就已经非常严重了,空置率大概在17%—18%。2019年上半年,深圳甲级写字楼的空置率不断攀升,上升至25%左右,情况继续恶化。

央视财经记者实地走访了深圳的宝安、南山、福田和罗湖等多个区域后发现,深圳高端写字楼的空置率逐渐上升。有中介表示,部分甲级写字楼空置率甚至高达30%。深圳中心区新写字楼招租广告随处可见,很多负责写字楼区域的中介都叫苦不迭,多家门店也出现了倒闭的现象。

2019年上半年深圳写字楼整体的租金价格一直在下行,较2018年有相对明显的降幅,整体降幅在20%—30%。其中南山片区的部分产业园区的租金价格下滑比较明显,部分项目下跌达到40%,甚至更高。

深圳写字楼的空置率的攀升与租金价格的大幅下降是国内经济增速下滑的具体表现。近几年来国家在进行产业结构调整,在经济转型期内中国的人口红利快速萎缩、混改与金改带来了经济的波动期、地方债与居民债务问题持续上升,而低端产能过剩问题依然比较严重、人工成本与企业生产成本不断攀升、房地产过度金融化挤占了社会资本、资本市场资源优化不合理等,这些因素使国内的经济结构调整出现了阵痛期,再加上外部贸易因素的干扰,国内的经济形势还是比较严峻,当前经济增速已经回落到了6.3%,这令实体经济发展比较困难,所以写字楼空置率攀升是全国的普遍现象。

近些年来国内陷入到房地产投资浪潮之中,而高度金融化又加速了房地产投资的热度,这使高端写字楼如雨后春笋般地成长,当经济处于下滑周期时,写字楼供大于求的现象就会突显,因此写字楼空置率的攀升这是房地产投资过热的后遗症,随着国内互联网生活环境的不断进步与改善,预计这一情况还会继续恶化。

写字楼租赁本身就与经济环境紧密相连,其空置率与租赁价格都是经济周期的具体反映,周期性很强,所以深圳高端写字楼的租金大幅下调,业主大打价格战通过不断降价揽客是必然趋势。很多写字楼攸关业主的银行贷款压力,不能租赁或出售出去,显然会给业主带来较大的经济损失,这种情况下会加剧市场的价格竞争,这会给国内办公楼未来的销售带来不小的压力。

而2018年,在金融行业整顿以及监管趋严的情况下,有相当一部分金融企业撤退,很多互联网金融公司跑路也让写字楼业主也对引进金融类客户更为谨慎,这也让深圳、杭州等一些互联网金融比较集中的城市的写字楼空置率问题变得更加严重。

据国家统计局数据,2018年,全国办公楼销售面积下降8.3%。商业地产有四个产品形态,包括写字楼、商铺、公寓以及车位,其中商铺和写字楼的去化周期相对较长,所以写字楼近两三年的情况不会太乐观。

今年1—6月份,全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。其中,住宅销售面积下降1.0%,办公楼销售面积下降10.0%,商业营业用房销售面积下降12.3%。商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。其中,住宅销售额增长8.4%,办公楼销售额下降12.5%,商业营业用房销售额下降10.0%。

截止至2019年1-4月,全国办公楼销售额下降11.7%。从上面这些数据中也看可以看到办公楼销售的下滑幅度是很快的,这都说明今明两年写字楼的困境。全国办公楼的库存目前不断增加,尤其是二线一些中心城市更为明显,市场供大于求的局面无法扭转,预计空置率还会进一步走高,租赁价格还会有所下降。

李嘉诚抛售物业撤退国内,潘石屹的SOHO中国近年来也大手笔抛售国内物业,王健林的商旅资产也整体性转让,这些地产大佬的动向其实早就给市场一些提示了。而随着国家“房住不炒”原则的提出以及对房地产信贷规模的控制,国内写字楼的困难局面中期难以扭转。

2019年会不会发生全球经济危机,你怎么认为呢?

关于今年会不会发生全球经济危机的看法,答案应该是:不会发生全球经济危机,但经济下行的压力比较大,遇到的挑战不少,存在各种遏制经济的因素:贸易战仍是悬念,英国脱欧问题不少,各国央行失去流动性问题尚没有解决等等,所以,全球经济增速将放缓,前景不确定性因素不少,虽然2019年仍有望保持一定的增长,但增速将会比如2018年放缓。

如何看央视财经报道近日,深圳写字楼空置率上

当然,总趋势看,中短期内不会出现经济衰退。2019年,美国经济复苏将放缓。日本等国家和地区的经济也开始回调;欧元区的经济增速不容乐观,或将跌至2%以下。去年表现不佳的欧元区经济今年不太可能好转,就业率下降将导致内部消费继续下降,脱欧风波使投资减少。中国经济也有下行压力,但在今年将继续维持于“软着陆”阶段,预计国内生产总值(GDP)增幅将在6%左右,略低于2018年。

如何看央视财经报道近日,深圳写字楼空置率上

如何看央视财经报道近日,深圳写字楼空置率上

具体看,去年美国主要指标都在筑顶,而特朗普减税政策使美国的本轮复苏周期被拉长,美国失业率再创历史新低,充分就业的表现反应经济面不错,但现在薪资增长和通胀压力很大。美联储加息的预期虽有可能减少次数,但加息和缩表仍将继续,美元走强态势不会逆转,而美元走强会导致全球资本有回流美国本土的拉力,美元资产升值给发展中国家带来压力。发展中国家的经济形势不乐观。

进入2019年以来,在国际形势复杂严峻,经济面临下行压力的背景下,中国当前和未来经济形势确实比之前会严峻一些,经济运行“稳”中有“忧”,但是,中国长期所处的战略机遇期何在,中国经济强有力的韧劲并没有改变,中国消费在增长,服务也增速在加强,中国经济仍有条件保持平稳增长,经济增速虽有所减缓,但仍将处于合理区间。

影响全球经济发展的一个重大因素是中美贸易战,昨日传来关于美国从加银都孟的消息,中国投资者担忧中美贸易战又会出现不确定性,其实,从大趋势看,贸易战继续激化的可能性不大,竞争中适当妥协将会是双方的基本态度,中国经济在以每年6%或以上的速度在增长,而美国是年均2%以上或将达3%的速度,美国担忧继续这样下去对他们不利,所以想改变贸易规则,但是,美、中的经济体量很大,现在美国的GDP大概是19万亿美元,占全球24%;中国现在是12万亿美元,大约占全球的GDP比重是15%,中美加起来占全球GDP的比重40%,排在第三位是日本,只有大约占5%多一点,中美这么大的经济体量,如果发生贸易大战,对于双方,对于全球经济都是非常不利的,相信中美两国的经济官员们不会没有看到这一点,贸易战的激化,大家会是双输的,所以,虽然仍会有摩擦,仍会不断谈判,但之后找到实现共赢的适当方式,大家才是有利的,国际贸易,最好的趋势是双赢,所以,趋势看,不会激化的危险。

中国经济是稳定全球经济的重要因素,中国有14亿人,美国有3.2亿人,日本1.3亿,整个欧洲是7亿人,欧元区是5亿人,欧洲最大的经济体德国是8000万人,被认为是第八大经济体的韩国是5000万人,中国今年至少能以6%的速度增长,所以,中国经济的稳定是让全球不发生经济危机的稳定器。

中国经济现在看起来是面临着诸多问题,总理也表示要面对下行压力,所以,短期是有下行压力的,但是,中长期看中国经济潜力仍很大,前景是乐观的。2018年压力是增大了,今年上半年或会遇到新的底部,但下半年的基建或有所发力,让城镇化发潜力的效益发挥出来,而减税降费措施的落地,利好中小微企业的政策在落实,房地产调控继续坚持“住”的功能政策,处理“僵尸企业”的措施在推进,金融改革通过开放和管理优化也在积极推进,促进新消费的政策正在落实等。虽有压力,但中长期看,不用悲观,中国经济稳中仍然能向好,全球经济近期也不会发生经济危机。

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